Fotografía:Redacción CIgdl.
• La reforma catastral busca ordenar los registros y ampliar la recaudación municipal. Banamex documenta el rezago fiscal; Suma Urbana advierte sobre posibles efectos patrimoniales. El gobierno no ha cuantificado cuánto dinero adicional espera recaudar.
México quiere cobrar mejor el predial, pero la pregunta es quién terminará pagando el costo de esa modernización.
La nueva Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, aprobada por el Senado el 14 de octubre, busca homologar los registros de propiedad, digitalizar los catastros y crear una plataforma nacional. El objetivo es identificar inmuebles omitidos, corregir inconsistencias y ampliar la base gravable sin crear un nuevo impuesto federal.
El diagnóstico de Banamex exhibe el rezago: México recauda menos de 0.2% del PIB por predial; en 2025, los municipios reportaron 77 mil 700 millones de pesos por ese concepto y otros 21 mil 685 millones por adquisición de inmuebles. En conjunto, esos ingresos representaron 99 mil 385 millones de pesos, apenas 7.4% de los ingresos municipales. La recaudación, además, está concentrada: la Ciudad de México aporta 31.2% y el Estado de México 13.1%.
El problema empieza mucho antes de pensar en subir tasas. Según el mismo análisis, sólo 41% de los catastros dispone de información básica de las propiedades y 17.7% de los municipios todavía administra sus padrones en papel. La modernización puede ayudar a identificar predios no registrados, mejorar la cobranza y dar certeza jurídica. Pero también permite actualizar valores que llevan años rezagados.
¿De cuánto dinero estamos hablando? En El CEO, Emilio Sánchez Salazar, investigador del Centro de Investigación Económica y Presupuestaria (CIEP), estimó que el potencial recaudatorio del predial podría alcanzar 900 mil millones de pesos. Es un cálculo de potencial, no una proyección oficial de lo que recaudará la nueva ley ni una meta para 2027.
Otra referencia permite dimensionar el problema inmediato: en 2024, los municipios —sin contar a la Ciudad de México— presupuestaron recaudar 92 mil 800 millones de pesos por predial, pero cobraron 48 mil 700 millones. La brecha fue de 44 mil 100 millones de pesos. Antes de trasladar más presión a los propietarios, hay margen para mejorar el cobro de lo que ya está previsto.
La preocupación ciudadana, sin embargo, no es abstracta. Josefina MacGregor, directora de Suma Urbana, advirtió que el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México podría abrir la puerta a revaluaciones inmobiliarias. Citó zonas donde el valor de referencia de un terreno podría pasar de 7 mil a entre 12 mil y 14 mil pesos por metro cuadrado, en función de cambios de uso de suelo y mayor densidad. Ese ejemplo corresponde a la discusión metropolitana, no a un aumento automático del predial en todo el país.
La distinción es fundamental: la nueva ley catastral no sube por sí misma el predial, pero facilita actualizar la información sobre la que los gobiernos locales pueden calcularlo. Las tasas, tarifas y decisiones fiscales siguen en manos de las autoridades locales. La Sedatu y el Gobierno de la Ciudad de México también han negado que el programa metropolitano en consulta contemple aumentos automáticos.
Ahí está el verdadero debate: una base catastral confiable puede combatir la evasión, mejorar la planeación urbana y fortalecer las finanzas municipales. Pero sin reglas transparentes de valuación, mecanismos para impugnar errores y protección para propietarios con bajos ingresos, una actualización puede elevar la carga fiscal de familias cuyo patrimonio aumenta en papel, aunque sus ingresos no lo hagan.
El gobierno todavía no presenta una cifra verificable de cuánto recaudará adicionalmente gracias a esta ley. Por eso, la exigencia no debe ser conservar catastros obsoletos, sino explicar cómo se actualizarán los valores, quién pagará más, qué mecanismos de defensa tendrá el contribuyente y cómo se traducirá la recaudación en mejores servicios.
Porque modernizar el catastro puede ser una mejora administrativa. Lo que no puede convertirse es en una revaluación del patrimonio familiar sin transparencia, garantías ni rendición de cuentas.
@JErnestoMadrid
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